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专业市场转型升级系列四:破解物业改革之困
 
  发布时间:2017年05月03日 16:18   
 

 本期【郑眼不雅商】与大年夜家分享:

 破解物业改革之困?

     以后的专业市场转型升级曾经进入深水区,简单的增长一些功能,增长一些装潢,增长一些品牌商户曾经不克不及带动全部专业市场的转型升级。有些老旧市场的转型升级曾经到了必须要伤筋动骨,做大年夜手术的时辰了?而若何停止改革前的贸易功能重新定位,若何停止物业空间的公道改革与构造,若何花最少的钱改革出一个可以最大年夜收益的新物业成为最急切的考验。但说起来轻易,做起来难,改革常常成为摆在专业市场转型升级眼前的严重年夜困难。

    本期【郑眼不雅商】将测验测验与大年夜家分享如安在对专业市场停止物业改革前的策划和改革后的管理运营做到前后接合,从而更小的投入价值完成最好的转型升级。


一、精确对待物业改革投入

   就像美男也须要化妆和美容,我们的专业市场也须要赓续的停止表面的装修和设计改革,假设装修设计都曾经没法改变市场疲态,那我们就必定要停止物业全体改革筹划。

很多专业市场不敢提改革,其重要缘由就是害怕投入的不肯定性。由于全国各类专业市场的物权构造不合,常常形成专业市场想改革而没法改革,这类物业以小业掌管有为主,产权构造复杂,好处抵触难以调和,我们不做详细研究。明天我们重要存眷产权同一的专业市场改革,也就是谁投资谁受益的形式。


1、物业改革是老物业的必定选择。老物业的生长会遭到交通、人流、仓储、办事等方面的各项限制,商户和采供两边都请求物业停止改革,比如拓宽外部交通,增长停车举措措施,进步接待才能,拓宽市场空间。而物业改铲除原址修善、原拆原建、异地再建等。

2、物业改革是晋升市场层次的必定选择。如今愈来愈多的专业市场从纯批发市场向批发兼批发和以零食体验为主的市场转型,面对的花费者不合其请求也完全不合,花费者花费程度的晋升完全逾越了市场生长的近况,市场层次的晋升成为吸引采供两边的关键。比如市场档口的晋升、展贸形式的晋升、商品品牌的晋升等,而这些都须要好的物业停止支撑。

3、物业改革是改变市场形式的必定请求。传统的三现交易的专业市场曾经被线上线下融合的市场生长理念所代替,而市场只能停止现货商品交易的理念也早就应当被体验型专业市场合代替,要改变这类市场生长的形式就必定请求市场停止空间的改革晋升。比如专业市场改革创业园、专业市场改革酒店商用、专业市场改革综合体、专业市场改革主题贸易空间等,这些都是【郑眼不雅商】的专业办事范畴。

4、物业改革是进步市场盈利的必定请求。要进步专业市场的市场盈利必须要先改变传统市场租金形式,那就必须要进步专业市场的单位坪效。要进步单位坪效的最直接办法就是经过过程物业改革来引导更高等的业态进驻专业市场。

在正派了对市场停止物业改革的立场以后,我们就要进入本质性的若何停止专业市场的物业改革了。


2、若何停止专业市场物业改革

从普通意义下去看,专业市场的物业改革不过是创新重建,但在现行市场情况下传统市场假设还只是创新了个表皮,没有付与修建空间以新内容、新形式、新体验那如许的物业改革根本上可以说是浪费金钱。


【郑眼不雅商】看过很多专业市场停止物业改革,大年夜多都是在没有任何指导筹划和没有任何贸易策划的基本长停止的,大年夜多就是主座意志,屁股决定脑袋占了大年夜多半。

而专业市场物业改革的条件其实应当是对市场功能和市场主题、市场办事、市场形式的重新定位,触及到新瓶装旧酒和旧瓶装新酒的成绩,专业市场的物业改革更多偏向于旧瓶装新酒。而要真正完成旧瓶装了新酒可以飘喷鼻千里或许是新瓶装了旧酒可以越陈越喷鼻的后果,那必定要回归到【郑眼不雅商】专业市场系列二外面的功能定位和主题定位。功能定位要处理专业市场供给哪些家当帮助功能,也就是作为家当价值链中的一个环节,市场要完成甚么价值创造(不是传统意义上简单的交易或是降低搜刮或交易本钱等)的计谋成绩;主题定位要处理专业市场若何完成上述功能的战术成绩。

一切的物业改革必须要有了功能定位和主题定位这两个定海神针才能够说是有理有据的物业改革,不然就是弄拆了建建了拆的GDP工程。

以比来【郑眼不雅商】正在咨询的国际较大年夜的某建材家居市场的物业改革而言,起首明白了市场要走家当链的上游,即原木、锯材市场的功能定位条件下,其空间改革就必须要办事于这一核心功能,而若何高效、低本钱的办事这一功能就是很简单的任务了。更进一步在这一基本上,我们提出表现本地特点的主题定位,而这一主题定位又进一步经过过程照应的物业构造和空间组合完成了对主题的照应,终究的筹划取得分歧承认。


3、专业市场物业改革的偏向

     关于每个市场都有其本身经久构成的资本沉淀,所以物业改革的偏向也不克不及混为一谈,【郑眼不雅商】这里只简单梳理一下几个可供专业市场主办方推敲的改革偏向。


起首,关于那些持续以市场交易形式为核心,对市场功能停止改革晋升的市场改革项目,都须要以市场功能为核心,环绕若何完成高效、低本钱的贸易核心功能这一主题。重要偏向可以有:

一是专业市场的垂直动线改革。

二是专业市场的程度动线改革。

三是专业市场的主题空间改革。

四是专业市场的功能划分改革。

五是专业市场的信息空间改革。

六是专业市场的运营举措措施改革。


请谅解对以上六条改革建议,【郑眼不雅商】只能点到为止,迎接私下交换。

其次,对那些不再持续以市场交易为核心,对市场要停止完全转型改革的项目,【郑眼不雅商】有以下建议供参考。


一是专业市场改园区。以后各类双创园,特别是一些对物业请求不高的园区,例如文创园、动漫园、新媒体孵化园、大年夜先生创业园、特点主题园区等都是一些市场可供参考的偏向,【郑眼不雅商】曾经为几个市场供给过照应的改革升级的管理运营筹划,个中也包含向新的园区导入一些家当资本。


二是专业市场改主题馆。根据每个市场的实际情况,有些专业市场本来位于旅游景区旁边,有些在车站旁边,有些在公园旁边,有些黉舍旁边,乃至有些还在汗青事迹旁边,像如许的一些主题特点鲜明的专业市场完全有能够经过过程照应的改革成为主题馆和体验场合。如【郑眼不雅商】曾经为某老旧的副食品市场提出改革成为集餐饮、休闲、文娱、社交一体的本地社区贸易副中间,取得优胜的后果。


三是专业市场改商住办公。有些专业市场之前是城市的郊区,而如今曾经在城市的核心区块,商住办公的需求远超市场本身的需求,国度也曾经有照应政策许可我们摸索以市场改商住办公项目标方法成为贸易去库存的方法之一,但由于市场原有主办方不具有商住办公的运营经历,不懂得商住办公的招商、运营、管理形式,市场上也鲜有像【郑眼不雅商】提出的这类可以供给改革+运营+管理体系办事的企业。近期,几个一向从事家当运营管理的小同伴在积极与【郑眼不雅商】对接,欲望可认为大年夜家摸索一条新的可行的门路。


四是专业市场改酒店公寓。近年来,一些日租房、旅租房等形式风行,有些专业市场具有很好的地段和基本,完全有才能停止照应的改革。      


四、专业市场物业改革建议

一是必须计谋筹划先行。

二是必须策划运营一体。

三是必须专业团队参与。

四是必须着眼经久收益。


五、专业市场物业改革当局形式


【郑眼不雅商】在此仅供给三条框架性的建议:

一、当局专业市场转型升级股权引导基金牵头专业市场改革。

2、专业市场家当PPP改革孵化形式。

3、当局聘请专业化的家当运营+专业市场管理办事参与。






郑红岗,管理学博士,浙江现代商贸生长研究院特聘研究员、浙江省电子商务研究院研究员、浙江工商大年夜学现代商贸研究中间特聘研究员。
 
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