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专业市场转型升级系列五:破解业态编配之困
 
  发布时间:2017年05月03日 16:25   
 

 本期【郑眼不雅商】与大年夜家分享:

 破解业态编配之困?


【郑眼不雅商】近期活动:

    4月15日,【郑眼不雅商】代表浙江现代商贸生长研究院成员之一参加全省商贸结合会会长会议很荣幸,很冲动,很感恩,很等待。


    4月16日,【郑眼不雅商】作为“第十八届中国商品交易市场生长服装论坛t.vhao.net”的全程掌管和服装论坛t.vhao.net佳宾,服装论坛t.vhao.net由中国市场学会主办,中国市场学会批发市场生长委员会、中国市场学会谈务策划专业委员会承办,商务部国际商报社、中国商报社、中国市场杂志社、中国商品交易市场信息网、中国商品交易市场专家指导委员会、天津市交易市场协会、南京市场管理协会、无锡市场协会、临沂商城管理委员会、西柳市场扶植管理委员会、江西洪大年夜(集团)股分无限公司、重庆朝天门国际商贸城、乐城国际贸易城等单位协办,近700名全国各地的商品交易市场当家人参加服装论坛t.vhao.net。


     4月20日,【郑眼不雅商】受商务部培训中间约请为全国市县商务部分相干人士分享关于国际贸易趋势与跨境电子商务生长分享。


感激大年夜家的持续承认,【郑眼不雅商】将持续尽力,为现代商贸流畅生长建言献策。


   本期【郑眼不雅商】与大年夜家分享如安在对专业市场停止转型升级时停止业态的优化调剂----破解业态编配之困。


一、专业市场也须要业态编配吗?

     前面几期的【郑眼不雅商】曾经就专业市场的计谋定位、物业改革与大年夜家停止了分享,欲望大年夜家有所收获。本期来分享一下专业市场的业态编配,很多人能够会有疑问,专业市场只需按照传统的划行归市就好了,专业市场本来就是专业垂直的产品定位还须要甚么业态编配吗?【郑眼不雅商】之前也是如许懂得的,但【郑眼不雅商】结合在城市综合体的项目策划中的经历,愈来愈认为专业市场也须要停止迷信的业态编配,特别是一些新建的专业市场或是要停止改革晋升的市场最好可以或许提进步行公道的业态编配,从而从贸易公道性、空间有效性、收益最大年夜化等方面都完成迷信有效。

     本期【郑眼不雅商】将测验测验与大年夜家分享如安在对专业市场停止转型升级时停止业态的优化调剂----业态编配。

   业态编配是贸易地产策划中的一个名词,常常指在一个特定范围的贸易项目中,不合业态之间若何停止迷信公道的搭配。这类搭配包含两个方面,一是指须要从贸易功能上包含哪些业态,另外一方面指各类业态之间须要以一种甚么样的比例出现。第一个方面的任务取决于【郑眼不雅商】前面两期平分享的贸易功能定位和主题定位和贸易经历,而第二个方面则取决于对贸易空间的迷信筹划,【郑眼不雅商】称之为“黄金瓜分”。

要进步专业市场的市场盈利必须要先改变传统市场租金形式,那就必须要进步专业市场的单位坪效。要进步单位坪效的最直接办法就是经过过程公道的业态编配来引导更高等的业态进驻专业市场。之前的专业市场多是批零结合的市场类型,并且更多功能在于批发功能,所以之前只需按照商品种别“划行归市”后其实不须要停止额外的业态编配,而如今的专业市场很多曾经从批发功能转向批发功能,特别是市中间的一些区域型的销地市场很多都成了批发体验型市场、展贸型市场、仓储型市场等。如许的市场除须要具有传统的档口式的铺面外,也须要有像会展、商务洽商、仓储、物流、电商、商务配套(办公、餐饮、休闲、文娱等)等多种业态与之相配套,这就是【郑眼不雅商】提出专业市场也须要业态编配的出发点。

2、专业市场重要业态

专业市场能够包含的典范业态有哪些呢?

1、批发批发业态。批发和批发是专业市场广泛存在的两种形式,关于不合的专业市场批发和批发在市场中所占的比重其实不雷同,有些市场纯粹按划行归市停止划分后,形成批发商户和批发商户之间交叉并存,并且有些市场的“划行归市”其实不完全,形成花费者停止花费选择时很难停止选。

2、市场会展业态。当下的专业市场除须要去参加每年集中式的范围型推销展会以外,在市场外部也须要有办事于某些品牌商户的会展功能,比如广州的白马市场很早就在市场中设立了供商户展示走秀的T台,再如南浔建材市场在市场中也设立有整装家居的体验馆,这些都是市场中停止会展业态的典范实例。

3、市场仓储业态。传统专业市场更多采取的是所谓的“前店后厂”形式,也就是说商铺只是样品的展示,而仓储功能常常在市场以外。特别是像建材、陶瓷、家具等专业市场,仓储功能一向在市场以外处理,这也生长出了很多的仓储型市场。但弗成否定的是仓储作为专业市场的一种业态须要一直是存在的,而假设市场本身可以经过过程公道的空间构造处理这一成绩企不是更好。固然,每个市场的空间构造和形式不合,在停止业态编配时存在着选择与否的成绩其实不奇怪。

4、市场物流业态。物流功能一向以来是市场的须要功能设备,但作为业态筹划在传统专业市场的筹划扶植中却明显缺掉,由于传统市场对容积率、建安本钱等的过分寻求,常常形成市场是专业市场,物流倒是马路物流,即使部分大年夜型市场在设备物流功能时也只是推敲了停车场站的需求,而没有推敲范围、收益、运营的分歧性,有些市场交易区与市场物流区之间的划清楚显存在缺点。

5、市场电贸易态。电子商务曾经成为扩大年夜市场辐射区域,做大年夜市场交易增量的有效手段。而对电子商务业态若何与专业市场的无机融合是处理这一成绩的关键,专业市场+互联网其实不用定须要开辟电商平台,而更多的须要从电贸易态的公道引入和电商功能的无机整合停止筹划设计。比如针对市场商户理念阵旧,不会运营电子商务的景象,就要过度的引入电商朝运营业态,从而替换商户的电商运营;针对市场商品包装不符合电商花费需求的特点,就要过度引入电商产品包装、设计、摄影等业态,从而构成有效弥补。

6、商务配套业态。专业市场曾经从自力的贸易项陌生长成为一种贸易综合体项目,而作为贸易综合体就必将须要有必定的商务配套功能停止组合。比如专业市场与汽运中间的组合,专业市场与商务酒店的组合、专业市场与餐饮、休闲、文娱等花费的组合。


以上六种业态只是典范的惯例业态,专业市场还存在很多比如行政办事、质量考验、金融办事等不一而足。


3、专业市场若何停止业态编配

那专业市场的业态编配应当保持甚么准绳呢?

【郑眼不雅商】将在城市综合体中创建的“郑氏黄金瓜分”停止改革后,引入到专业市场的业态编配中(城市综合体的“郑氏黄金瓜分”随后专门文章简介)引入到专业市场中,首创了“郑氏钻石瓜分”。

准绳一:业态功能要全。

专业市场的业态最好是保持齐整,完全,也就是不要使专业市场产生短板的业态,假设能够的话市场中最好可以或许供给完全的家当链高低游业态。

准绳二:四梁八柱要稳。

专业市场的六大年夜主力业态和六大年夜帮助业态(未列出)合营构成了专业市场的四梁八柱,而这四梁八柱是使得专业市场可否持续有效运营的关键,只需组合好专业市场的六大年夜主流业态,四梁八柱就算站稳了,也就不会离主线离开太远。

准绳三:贸易动线要正。

在停止贸易动线设计时应当保持越简单越好的准绳,而不是越复杂越好。是以,专业市场的业态编配不该该惹起客户动线上的不适应,假设可以按照交易流程或是划行规市的推销客户分类停止业态编配,便可以防止出现一些老客户多、反复推销频次高、客单价高的业态涌如今主动线上,而一些新客户多、推销频次低、客单价低的业态涌如今副动线上的情况。固然这一准绳也其实不是原封不动的,须要根据市场的运营特点和空间特点停止公道设备。

准绳四:空间应用公道。

传统的专业市场在停止空间筹划时,巴不得将空间应用到最大年夜,这常常会形成专业市场通道过窄,氛围不好修建,层次感差的成绩。就像中国的国画一样,留白是业态编配中的关键,如安在各个业态之间有效的转接承载,是专业市场业态编配的关键。

准绳五:预期收益公道。

专业市场的重要预期收益就是租金收益,固然以后我们倡导专业市场要改变盈利形式,从传统的租金式盈利形式向办事式盈利形式转型,但毕竟大年夜多半专业市场实际做起来其实不轻易完成。是以,在停止业态编配时必须充分推敲专业市场的公道收益预期,有些业态是用来撑排场的,有些业态是用来赚钱的,有些业态是用来做配套的,有些业态是用来创新的,只要从各类不合的角度对预期停止公道搭配,才能做到有的放矢。

准绳六:经久短期均衡。

专业市场的经久运营和短期停业之间常常是一对抵触,特别是一些新建项目,在面对着停业压力时常常会采取低价回租、降价卖铺的形式快速收受接收资金。但以后的贸易投资氛围与几年前曾经产生了根本性改变,大年夜多半专业市场开辟商都有自持比例的限制,即使将商铺快速卖掉落出手,仍面对着来自当部分分持续运营的压力,所以与其以伤害项目为价值停止回笼资金,到不如经过过程公道的业态编配,真正从贸易的角度大将项目运营起来。


四、专业市场业态编配的偏向

     专业市场的业态编配和物业改革一样也不克不及混为一谈,【郑眼不雅商】这里只简单梳理一下几个可供专业市场推敲的业态编配的重点偏向。

从市场类型的角度来看:

一是产地型专业市场:应当侧重加强会展业态、仓储物流业态、帮助电商业态的重点弥补。

二是销地型专业市场:应当侧重加强商务配套类业态、帮助电贸易态的重点弥补。

从市场区域地位的角度来看:

一是城市中间的市场:应当侧重加强批发体验类业态、商务配套类业态、金融办事、电商、创业孵化等业态。

二是城效区域型市场:应当侧重加强会展业态、仓储物流业态、办公商辅业态等。

从市场运营形式下去看:

一是批发型市场:应当侧重加强会展业态、仓储物流业态、电商运营业态、办公商辅业态。

二是批发型市场:应当侧重加强商辅花费类业态、休闲文娱业态。





郑红岗,管理学博士,浙江现代商贸生长研究院特聘研究员、浙江省电子商务研究院研究员、浙江工商大年夜学现代商贸研究中间特聘研究员。
 
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